לתיאום פגישה: 0723-380-103
 
    בית     פרופיל המשרד     תחומי התמחות     הופעות בתקשורת     פסקי דין     צור קשר    
 
נשמח לתאם עמכם
פגישת ייעוץ!
חייגו עכשיו:
0723-380-103
או מלאו פרטיכם
ואנו ניצור קשר בהקדם:
 
תחומי התמחות:
 
עוד מושבים
בן ממשיך
ירושות במושבים
רשות / מנהל מקרקעי ישראל
מכירה ורכישה של נחלות
 
 
 
 

חידוש חכירה לא בכל תנאי

 

 
כידוע, ישנם חוכרים רבים אשר מחזיקים בחוזי חכירה לתקופת חכירה של 49 שנה עם זכות חידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה. ואולם, עת חוכרים שתקופת החכירה שלהם הסתיימה פונים למינהל מקרקעי ישראל כדי להאריך את תקופת החכירה ב- 49 שנה נוספות, נדרשים אלה ע"י מינהל מקרקעי ישראל לחתום על חוזה חכירה חדש שתנאיו שונים לעומת תנאי החכירה המקוריים. עיון בנוסחי חוזי החכירה החדשים מגלה, כי תנאי החכירה הקבועים בהם נחותים מאלה הכלולים בחוזי החכירה המקוריים.
 
לנוכח התנגדותם של היישובים החקלאים והחוכרים ונציגיהם לדרישת המינהל לחתום על חוזי חכירה חדשים שתנאיהם נחותים מאלו שנקבעו בחוזי החכירה המקוריים, התקבלה  החלטה ע"י מועצת מקרקעי ישראל שעניינה "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים" (החלטה מס' 1054).  
 
ההחלטה קובעת, כי "המינהל יאפשר לחוכר המבקש זאת למצות את זכויותיו על פי חוזה   החכירה (המקורי) שבידיו." לכאורה ההחלטה מאפשרת לחוכרים המחזיקים בחוזי חכירה מקוריים לחדש את החכירה בתנאי החכירה המקוריים ויש בה הכרה מצד המדינה בזכויותיהם של החוכרים הותיקים המחזיקים בחוזי חכירה מקוריים עוד לפני קום המדינה. ברם, אליה וקוץ בה, שכן ההחלטה כוללת בהמשך פסקת הסתייגות לפיה חוכר כאמור לא יוכל ליהנות מהחלטות מועצה מאוחרות, וכלשון ההחלטה "חוכר כאמור לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה (המקורי)." במלים אחרות, בהתאם להחלטה החדשה, חוכר שיבקש לממש את זכויותיו עפ"י חוזה החכירה המקורי, לא יהיה זכאי לאותן הטבות שניתנות כענין שבשגרה ע"י המינהל לכלל החוכרים אם הטבות אלו לא נכללו מפורשות בחוזה החכירה המקורי.
 
לענין זה, אין לנו אלא לתמוה מדוע יש להעניש את אותו חוכר המבקש לעמוד על זכויותיו החוזיות, ולשלול ממנו - עקב עמידתו על זכויותיו החוזיות - כולן או חלקן - קבלת הטבות ותנאים הניתנים לכלל החוכרים והיישובים החקלאיים. ונחדד - שעה שניתנות הטבות לכלל ההתיישבות, בבחינת קל וחומר היא, כי אין לשלול את אותן הטבות מאותם חוכרים ותיקים המחזיקים בחוזי חכירה מקוריים. 
 
יתרה מזו, אין זה מן הנמנע, כי ביסוד ההחלטה עומדת כוונת מועצת מקרקעי ישראל    להלך אימים על חוכרים המחזיקים בחוזי חכירה היסטוריים (מקוריים) המקנים זכות איתנה בקרקע העולה כמעט כדי בעלות בפועל בקרקע, שעה שבחוזים אלה נקבע, כי על החוכר לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 2% משווי הקרקע או משווי הכנסות המשק. כך, חרף העובדה כי המינהל נהג לגבות מאותם חוכרים במשך עשרות שנים דמי חכירה בשיעורים הנמוכים מאלו שנקבעו בחוזי החכירה המקוריים, מן ההחלטה החדשה עולה לכאורה כוונה לדרוש מחוכר המחזיק בחוזה חכירה מקורי לשאת בדמי חכירה בשיעורים גבוהים יותר כפי שנקבעו בחוזי החכירה המקוריים, בבחינת "ייקוב הדין את ההר".
 
דא עקא, כי בהחלטה הנדונה, התעלמה מועצת מקרקעי ישראל מן העובדה כי ביסוד הוראה זו בדבר שיעור דמי החכירה כפי שנכללה בחוזים המקוריים עמדה הכוונה לאפשר לקק"ל תזרים מזומנים קבוע לרכישת קרקעות נוספות בארץ. צורך זה פחת לאחר קום המדינה, והבעיה מאז לא היתה מחסור בקרקע אלא תפיסת קרקע, הגנה על גבולות המדינה, אחזקתה ועיבודה, מטרות שהושגו בעיקר בזכות תרומת ההתיישבות שנרתמה במלוא מרצה למשימות אלו.
יתרה מזו, כמבואר לעיל, בפועל במשך שנים נהגו הצדדים לחוזי החכירה המקוריים בהסכמה באופן השונה מזה שנקבע בחוזים המקוריים, כך שתחת הוראות החוזה המקורי בדבר גובה דמי החכירה כאמור, פעלו הצדדים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל שקבעו דמי חכירה בשיעורים נמוכים יותר. 
 
במצב זה, לדעתנו, לוקה ההחלטה הנדונה  בחוסר סבירות קיצוני, ולא מן הנמנע כי היא לא נועדה אלא להניא חוכרים ויישובים מלעמוד על זכויותיהם החוזיות.  ההחלטה שוללת מחוכר המבקש לעמוד על זכויותיו על-פי החוזה המקורי שבידיו לקבל הקלות והטבות הניתנות ע"י המינהל. לדעתנו, ההחלטה פסולה גם מן הטעם, כי היא מתיימרת לפסול כלאחר יד ורטרואקטיבית נוהג שלפיו פעל ופועל המינהל מזה עשרות שנים.
 
זאת ועוד, הגישה העומדת ביסוד ההחלטה ולפיה חוכר המבקש לעמוד על זכויותיו עפ"י חוזה החכירה המקורי לא יהיה זכאי "להקלות ולתנאים מטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל" אף אינה עולה בקנה אחד עם פסק הדין שניתן ע"י בית משפט המחוזי בתל-אביב-יפו בעניין ה.פ. (ת"א) 671/96 דותן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל. באותו מקרה ביקשו החוכרים לחדש את זכות החכירה לתקופה של 49 שנה לאחר שתקופת החכירה המקורית של 49 שנה הסתיימה. המינהל דרש מן החוכרים לחתום על חוזה חכירה חדש בתנאים שונים מאלה שנקבעו בחוזה המקורי. ביהמ"ש המחוזי (ש' קלינג) פסק, כי החוכרים זכאים כי ייחתמו עמם הסכמי חכירה ל- 49 שנים נוספות באותם תנאים של חוזה החכירה המקורי בשינוי אחד והוא כי דמי החכירה יהיו כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל לגבי דמי חכירה בנחלות, וזאת לאחר שהוכח כי החוכרים הסכימו לשלם את דמי החכירה שנגבו מהם (במרוכז באמצעות המושב) בשיעור שנקבע בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל, והמינהל קיבל בפועל את דמי החכירה האמורים ובכך אישר את הסכמתו לקבלם. 
 
על טענת המינהל לפיה אם מעוניינים החוכרים כי דמי החכירה יהיו כפי שנקבע בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל, עליהם לקבל גם החלטות מועצה אחרות, הלא הן החלטות המתייחסות ליתר התנאים של חוזי החכירה, השיב ביהמ"ש:
 
"יתכן והיה מקום לטיעון זה לו המבקשים נאחזו בהחלטה בדבר דמי החכירה וביקשו להחילה עליהם בתור שכזו. אבל, כפי שכבר נאמר, אין זו דרכם של המבקשים. טענתם, אשר קיבלתיה, היא שהסכם החכירה שונה בהסכמה כך שתחת הוראותיו בדבר דמי חכירה, בא האמור בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל. החלטות אחרות שהמינהל מבקש להחיל על המבקשים לא אומצו על ידי הצדדים, ולא הפכו לחלק מהסכם החכירה.". דהיינו, בפסק דין זה דחה ביהמ"ש את אותה גישה שעומדת בבסיס החלטת המועצה החדשה, כמבואר. 
מן הטעמים המפורטים לעיל ומחמת טעמים כבדי משקל נוספים שקצרה היריעה מלפרטם ספק רב בעינינו אם פסקת ההסתייגות שהוסיפה המועצה להחלטה ולפיה חוכר המבקש לממש את זכויותיו עפ"י חוזה החכירה המקורי לא יוכל ליהנות מהחלטות מועצה מאוחרות, תעמוד במבחן משפטי. 
 
יתרה מזו, כמבואר לעיל, ניתן, במקרים מתאימים, לעתור לביהמ"ש בתובענה לסעד הצהרתי לפיו זכאי חוכר לחדש את החכירה בתנאי החכירה המקוריים בשינוי אחד והוא כי דמי החכירה יהיו כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל לגבי דמי חכירה בנחלות לפיהן נהגו הצדדים במשך שנים (כפי שנעשה לאחרונה ע"י חוכרים באמצעות עו"ד יוסף ג'רסי בתובענה שהוגשה בביהמ"ש המחוזי).
 
מומלץ, אפוא, כי חוכרים המבקשים לחדש את החכירה ואשר נדרשים ע"י מינהל מקרקעי ישראל לחתום על חוזה חכירה שכולל תנאי חכירה השונים מתנאי החכירה המקוריים, יעיינו היטב בנוסח חוזה החכירה המוצע להם, ויכלכלו את צעדיהם בהתאם.
 
מוזמנים לקרוא בנוסף:
 
יוסף ג'רסי, משרד עורכי דין ונוטריון  -  מושבים, בן ממשיך ומקרקעין  |  חייגו לקביעת פגישה: 0723-380-103 | Law.gerassi1@gmail.com
 
  מינוי בן ממשיך     בן ממשיך במשק     יורשי משק חקלאי     ייצוג מושב     הורשה של משק חקלאי     סכסוכי ירושה במשק     חידוש חכירה     פיצול משק     ירושת המשק החקלאי     הורשת משק חקלאי     עורך דין מקרקעין  
 
קידום אורגני | קידום אתרים